Suponiendo que tenga una buena clasificaciￜn de solvencia, cualquier persona interesada en comprar una casa puede conseguir un prￜstamo. ￜPor quￜ? Porque las transacciones de ese tipo son garantizadas por un activo muy valioso: la propia casa. Si el prestatario deja de pagar el prￜstamo, el risco del prestamista suele limitarse a la diferencia entre el valor de la casa y el saldo adeudado por el prￜstamo, menos el costo para ejecutar la deuda y revender el inmueble.

Es por esta razï¿œn que los prestamistas evitan financiar mï¿œs que cierto porcentaje del valor de la casa. Ese lï¿œmite ha sido tradicionalmente del 80 por ciento. Este margen de protecciï¿œn permite al prestamista asegurarse de que su pï¿œrdida por eventual insolvencia del deudor sea mï¿œnima.

Sin embargo, en los ï¿œltimos aï¿œos son cada vez mï¿œs comunes las compras de casas con entrada inicial de 10 o 5% o incluso sin ninguna entrada. Obviamente, al financiar tales porcentajes los prestamistas enfrentan riesgos mucho mayores. Para compensar tales riesgos, estas transacciones suelen requerir un Seguro Hipotecario Privado (PMI). Esta pï¿œliza suplementaria protege al prestamista si el prestatario incumple el pago del prï¿œstamo y el valor de la casa es menor que el saldo deudor.

El PMI ha sido una gran fuente de ganancia para los prestamistas hipotecarios. El importe del seguro - en muchos casos entre $ 40 y $ 50 por mes para una casa de $ 100.000 - en general estￜ embutido en la cuota de la hipoteca. Dado el monto total de la cuota, muchas veces ese valor adicional pasa desapercibido. Los propietarios de casas siguen pagando el PMI incluso despuￜs que su saldo adeudado se torna inferior al lￜmite de 80%. Esto sucede lￜgicamente, por supuesto, a medida que el propietario de la casa va pagando el principal del prￜstamo. Pero en un tￜpico prￜstamo a 30 aￜos se puede tardar mucho tiempo hasta llegar a ese punto.

Hasta hace poco los prestamistas no tenￜan obligaciￜn legal de avisarle al propietario de la casa cuando llegaba al punto en que podￜa prescindir del PMI. Todo cambiￜ en 1999, cuando entrￜ en vigor la Ley de Protecciￜn de Propietarios de Casas. En la mayorￜa de los casos, esta ley obliga a los prestamistas a suprimir el PMI cuando el saldo adeudado del principal llega al 78 por ciento del importe original del prￜstamo. El propietario que estￜ bien informado puede zafarse un poco antes. Es que la ley estipula que, ante pedido del propietario de la casa, el prestamista debe eximirlo del PMI cuando el saldo adeudado sￜlo ha llegado aￜ ￜ80 por ciento!

Es importante aclarar que esta ley se aplica ￜnicamente a prￜstamos para casas - tanto iniciales como de refinanciaciￜn - concedidos despuￜs de julio de 1999. Tambiￜn se debe reunir otras condiciones, como la de estar al dￜa con el pago del prￜstamo. Quien comprￜ antes de julio de 1999 tambiￜn puede lograr que le supriman el PMI, pero para eso debe iniciar el proceso; aunque los prestamistas no estￜn obligados a acceder, la mayorￜa de ellos lo hace.

Por supuesto, hay otra forma en que el valor amortizado por el propietario de la casa puede llegar a una relaciￜn menor que 80/20%. Muchas zonas de los Estados Unidos han tenido considerables incrementos del valor de bienes inmuebles a lo largo de la ￜltima dￜcada. En algunas regiones se han verificado niveles de valorizaciￜn de mￜs de 100%. Aun quienes viven en zonas de valorizaciￜn mￜs modesta quizￜ descubran que sus propiedades se han valorizado tanto en poco tiempo que el monto del principal adeudado por el prￜstamo estￜ abajo del 80 por ciento del valor actual de la casa. En este caso los prestamistas tampoco tienen obligaciￜn de suprimir el PMI. En general, sin embargo, si el propietario de la casa ha sido puntual en sus pagos y no implica un riesgo excesivo, el prestamista accederￜ a suprimir las tasas adicionales.

Para la mayorￜa de los propietarios de casas, lo mￜs difￜcil es justamente saber cuￜndo el valor amortizado de sus prￜstamos supera ese mￜgico nivel del 20 por ciento. Un tasador de inmuebles licenciado puede ayudar mucho, sin duda. Es parte del trabajo del tasador conocer la dinￜmica del mercado de su regiￜn. ￜl sabe cuando los valores de las propiedades han aumentadoￜ o disminuido. Muchos tasadores prestan servicios a sus clientes ayudￜndoles a averiguar el valor de sus casas y librarse del pago del PMI. Ante este dato concreto, la compaￜￜa hipotecaria se inclina casi siempre a suprimir el PMI sin mucha discusiￜn. Lo que se ahorra al dejar el PMI sin efecto compensa el gasto de valoraciￜn en pocos meses. A partir de ese momento, el propietario de la casa puede gozar de la reducciￜn de su gasto.

Para obtener mï¿œs informaciï¿œn sobre el PMI y la Ley de Protecciï¿œn de Propietarios de Casas, entre en uno de estos enlaces:

Cancelaciï¿œn del Seguro sobre Hipoteca Privada: Ley Federal puede Ahorrarle a Ud. Cientos de Dï¿œlares

Seguro sobre Hipoteca Privada (PMI): Ley obliga Prestamistas a cancelar PMI